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長期優良住宅についての独断と偏見


さて、本日はたぁーこの長期優良住宅についての独断と偏見の意見をお話しようと思います。
もしかしたら、気分を害される方もいらっしゃるかもしれませんが、
そんなところがあったら、広い心で大目に見ていただきスルーして頂けるとありがたいです。

それでは、これより、たぁーこの独断偏見ワールドです。


長期優良住宅!
まず、たぁーこのイメージは
耐震性に優れ、耐久性にも優れ、
メンテナンスも楽、
いいとこ尽くめのようなお家のイメージです( ´ ▽ ` )ノ

ですが、この長期優良住宅のメリット、デメリットとネット検索すると、
いーっぱいヒットします。

でも、読めば読むほど、
どの意見が正しいの?( ;´Д`)
と悩みます。
どういうところに悩むのかの前に、
まず、ネットで挙げられてるメリットとデメリットを整理してみます。

メリット

住宅ローン控除の優遇
所得税投資型控除の優遇
登記登録税の軽減
固定資産税の軽減
不動産取得控除の優遇


デメリット


申請コストのアップ
建築コストのアップ
固定資産税の大元が高く評価されることによる、そもそもの固定資産税アップ
家の履歴書というものを作って、管理することが義務づけられる。


はい。ここまでは、わかります。


で、ここからの意見が、たぁーこ的にどうなの?と思うのです。

ある方の意見では、

長期優良住宅を建てる必要はないが、
長期優良クラスの住宅は建てる必要がある。
それは、何故かというと、
簡単に言うならば、長期優良住宅にしても、コストがかかって、メリットは消えてしまう。
長期優良住宅は工務店やハウスメーカーが利益をあげやすいためだけのもの!
しかし、メンテナンス等の関係からして長期優良住宅クラスの住宅は建てるべき!


ということです。

つまり、
工務店やハウスメーカーが利益を貪ってるから、認定する意味ないよーって人と、
そんなことないよ!認定受けた方が得だよー!
という意見があるわけです。

ふむ。
どちらの意見も一見正しいように思います。

で、ここからたぁーこの独断と偏見です。

色んな方のサイトを拝見しましたが、
結局は、コスト面等だけのメリット、デメリットを考えるなら、
トントンくらいなんじゃないでしょうか?
だから、あとは長期優良住宅に値する住宅かどうかだけが、大きなポイントになるのではないでしょうか?


よって、元々、長期優良住宅の耐震性や耐久性に魅了を感じない方や、土地の条件に合わない方とか、そもそも長期優良住宅の条件を満たさない家を希望してる方なら、
無理矢理、本人が希望してないのに、
長期優良住宅にするのは、一時的にでもコスト上がるし、
する必要はないんじゃないかとたぁーこは思います(・ω・)ノ


でも、元々、長期優良住宅を建てようと思う人が、長期優良住宅の認定受けれるにも関わらず、コストがトントンなのに長期優良住宅の認定を受けないというのはどうしてでしょうか?
急いで家を建てないとならず申請の暇がなかったとか、どう考えてもコストの方が最終的に上がっちゃうという土地だったとかの特別な事情がある方は別です。
ですが、元々長期優良住宅を希望してるということは、その建築費は元々上がるわけですよね?
なら、特別な事情がない方は、認定受けておいた方が得じゃないのでしょうか?(・ω・)ノ


そもそも長期優良住宅クラスの住宅というのが、たぁーこ的には引っかかるのです。(´・_・`)

というのも、たぁーこの身近な人であった事例で、不信感が生じることがあったのです。

元々、その方は、長期優良住宅を希望されてました。
そのため、業者の方との打ち合わせをし、長期優良住宅(クラス)の家ということで契約をしたそうです。
そのため、てっきり長期優良住宅だと思い、両親から長期優良住宅としての住宅贈与を受けたそうです。

さて、いざ住宅が建って、住宅ローン控除の申請に行きました。
その時に長期優良住宅の証明を付けて下さいと言われたそうです。

で、その事務所に、証明を下さいと言うと、長期優良住宅クラスの耐震性だが、長期優良住宅の認定は受けてないので証明出来ないと言われたそうです。
さらに、その耐震性さえも、本来、建築中に検査しないと分からないそうで、耐震性を満たすという証明さえ出来ないと言われたそうです。

その方、慌ててお金を用意して、両親に贈与分を返金したそうです。


そんな話を聞いてるので、長期優良住宅クラスという言葉には不信感があります(; ̄ェ ̄)

長期優良住宅クラスの住宅ってそもそも証明出来ないんじゃないでしょうか?
言ってるだけで、どうやって、そのクラスと証明するのでしょうか?

そこが、たぁーこ的に疑問です。~(・・?))

というわけで認定出来るものなら、認定して貰っておく方がたぁーこは良いと思うのです。( ̄Д ̄)ノ

また、長期優良住宅だから、品質が良いとは限らない!

これも意見としては良く分かります!

だって、審査する方は、書類だけを見てるわけです。
だから、いくら素晴らしい設計であろうと、建築計画であろうと、
実際に工事する人が図面通りに工事しなかったら?
実際に工事する人が手抜きしたら?
ようは、欠陥住宅が完成してしまいます。

だから、品質保証までされてるわけではないです。

でも、それは一般住宅であろうと長期優良住宅クラスの家であろうと、同じように欠陥住宅になる可能性はあります。

つまり、信頼出来る業者さんかどうかなのであります( ̄Д ̄)ノ


もしかしたら、業者さんは、確かに長期優良住宅だと言って儲けてるのかもしれません。
でも、何か問題が起こった時に、認定を受けてる工事通りだったのかどうかは、申請書類があり、認定があるのですから、証拠の一つになると思うのです。

なので、たぁーこは、認定を受けれるなら、受けておくべきだと思うのです。



長々、たぁーこの独断と偏見をお話したので、気分を害された方もいらっしゃるかもしれませんが、
こんな考え方もあるのかなぁーと
参考になれば嬉しいです。





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固定資産税2


さて、固定資産税勉強会二回目です。

今日は土地に対しての固定資産税について掘り下げてみたいと思います。

まず、土地の評価はどうやって評価するのでしょうか?

売買実例価額を基に、正常売買価額を基礎に、地目別に定められた評価方法で評価します。

地目???( ? _ ? )

地目は、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地です。

なるほど~。_φ(・_・
ってことは、家に関係するのは、宅地ってことね!


宅地の評価方法は?

商業地や住宅地などの利用状況に応じて区分し、それを街路の状況や公共施設等からの距離などを考慮して更に区分。
その上で市町村内の地域ごとに、その主要な街路に接した標準的な宅地を選定します。
主要な街路の路線価や、その他の街路の路線価を付設し、その標準宅地の適正な時価に比準して、各筆の土地について評価します。


おぉー。。。
また、難しくなった。。。。。(T_T)
でも、ようは、公共機関に近いとかの利便性にとんだ場所、
広くて大きな道に面してるとか、道に2面、3面と面してる便利なとこは、
土地の評価が上がると。
で、標準宅地が分かれば、そのあたりの土地の評価もわかるってことね。

どうやって調べるの?


路線価や標準宅地の所在は『全国地価マップ』というサイトで公開されています。

へー。_φ(・_・
そんなサイトあるんだぁ。


しかも、住宅用地には、課税軽減の特例があります。

Σ( ̄。 ̄ノ)ノなんですと!?
軽減ですと!?

ど、どんなの???

まず、住宅1戸あたり200㎡以下の住宅用地の課税標準額は、評価された価額の6分の1の額にする特例があります。

えーと。200㎡ってことは、_φ(・_・
一坪3.3㎡だから、床面積60坪くらい!?
おぉ!今回たぁーこは、もっと小さいら、これにあてはまるわ!(^ω^)



でも、じゃあ、住宅1戸あたり60坪超える土地の特例はないの?


いえ、例えば住宅1戸あたり300㎡の住宅用地であれば、200㎡分は6分の1額に軽減され、残り100㎡は、3分の1額に軽減されます。

ふーん。そうなのかぁ。

また、住宅戸数が2戸の長屋建の家屋がある場合で、家屋の床面積が220㎡で敷地は700㎡だった場合、
まず、その床面積の10倍までが住宅用地として認められるので2200㎡までは住宅用地です。
つまり、敷地の700㎡までが住宅用地です。
そのうち、戸数が2なので、2×200で400㎡までは6分の1額に軽減され、残り、300㎡が3分の1額に軽減されます。


なんか難しいけど、なんとか分かる。
それで、この出した課税標準額で結局どうなるんだっけ?


先日の勉強会での話をしてたように、

課税標準額×税率=固定資産税

となります。

ただし、本来の課税標準額と
26年度の課税標準額+本来の課税標準額×5%とを比較して
低い方が27年度の課税標準額となります。

ただし、低い額が
本来の課税標準額×20%を下回る場合は、
本来の課税標準額×20%の額が27年度の課税標準額となります。

ほー。。。。。。(;゜0゜)
な、なんか、難しい。
なんで国の制度ってこんなに難しいんだろう。。。。
と、とりあえず、今日の勉強はここまで。


これから住宅用の土地を買おうって思う方で固定資産税を気にされる方がいらっしゃったら、
土地の利便性と、道への面し方と、
住宅用地の面積を気にされると良いかと思われますー。

まぁ。。。。
たぁーこ的には、やっぱり便利な方がいいし、事前にこの仕組み知ってても、欲しいと思う土地って違わなかったと思いますが(・ω・)ノ
ご参考までに。







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固定資産税1



今日は、ちょっと難しいことに挑戦。

その名も、固定資産税。


はっきり言います!
たぁーこ、全く分かっていません!(どどーんと)

家とか土地とかにかかってくる税金だよねー。
くらいです。

でも、これから家を建てるにあたり、
ちょっと勉強してみようかと。

というわけで、
まず、固定資産税はなんぞや?という基本的なことから
調べてみたいと思います。

では、始まり始まりー。

1 固定資産税とは?
毎年、1月1日に土地、家屋、償却資産を所有してる人が
その土地、家屋、償却資産の価格を基に算定された
税額をその土地や家屋や償却資産の所在する
市町村(東京都の特別区は都)に納める税金
だそうです。

_φ(・_・ふむふむ。ここまでは、なんとなく分かる。
土地とか家とかにかかる税金だよーってことね。

2 税額の決定手順は?
まず、固定資産を評価し、その価格を決定し、
その価格を基に、課税の基とする基準額を算定します。

その課税の基とする基準額が、課税標準額。

この課税標準額×税率=税額


_φ(・_・んー???なんか難しくなってきたぞ?
とりあえず、 土地や建物は評価額というのが決められるのね?
そんで、そこから、課税標準額というのが出されると。
で、何%とかいう消費税みたいな税率がかかるのね。


じゃあ、どうやって、評価するの?


3 評価した価格の決定方法は?
総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて
市町村長がその価格を決定します。
また、土地や家屋の標準額は3年に一度、評価が替わります。


_φ(・_・えーと。
大臣が出てきたぞ?
とにかく、国が定めたルールがあるね。
このルールは後で調べてみよう。
んで、最初に決まってても、3年ごとに、その評価は変わると!


4 課税標準額はどうやって決まるの?
基本的には、評価された価格が、課税標準額になります。
でも!!
住宅用地のように特例措置が適用される場合、
課税標準額は低くなります。
また、課税標準額か土地なら30万、家屋なら20万、償却資産なら150万
に満たない場合は課税されません。

(*☻-☻*)お!課税がないというのはないと思うけど、
特例ってのは、ポイントだわ!



5 税率ってのはどうやって決まるの?
市町村の条例です。
基本的には、1.4%ですが、市町村の財政により変わります。


_φ(・_・ふーん。じゃあ、市町村に聞かないと税率は分かんないんだー。


さて、ここまでまとめると、
たぁーこのこれから建てる土地や家の価値を
まず総務大臣が決めたルールに基づいて決められると。
その価値のことが、評価額。
その評価額に特例とかで割引受けれたら、
税金の基になる基準額が安くなるから、税金が、安くなると。
しかも、固定資産税がかかるのは、1月1日だから、
たぁーこの場合は、まだ今年の1月1日には土地も建物もないし、
来年から固定資産税ってのはかかるのね。



うん。
うん。
もう、頭いっぱい。
とりあえず、今日はここまで。
また、この勉強会は続くということで。






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